В массах весьма оживленный интерес породил закон №214-Ф3, простым обывателям будет весьма интересно и полезно знать, от чего он спасает, а от чего нет.
Закон 214 о долевом строительстве хорош вот такими положениями:
Для инвестора-частника, в период кризиса, соблюдение 214 закона послужит основной гарантией направленной на защиту потенциальных покупателей, чем обеспечится конкурентная способность застройщика.
214-й закон призывает застройщика заключать дольщиками правомерный договор, участия в процессе строительства, не дожидаясь официальной сдачи жома. Инвестор заключает с генеральным исполнителем договор, определяющий долевое участие последнего, такой договор регистрируется в Управлении Федеральной службы регистрации – такая постановка предусматривает инвестирование под юрисдикцией государства. В таком договоре описывается возводимый объект, который получает дольщик, к которому прилагается проектная документация, в обязательном порядке. В таком договоре освещены сроки передачи квартиры дольщику, размер вклада дольщика (именуемый как «цена договора»), срок и график платежей, гарантийные обязательства. Застройщик может получить право на заключение подобного договора лишь в случает наличия официально утвержденного разрешения на строительство, опубликования проекта и государственной регистрации на землю, отведенную для строительства.
Такие требование довольно существенно снижают вероятность приобрести квартиру в доме-призраке, так как без оформленной документации стройки просто не будет. К тому же закон предполагает указание четких сроков и позволяет требовать возвращения вложенных средств, при отсутствии результата в срок или расторжении договора. Возможен вариант переноса сроков сдачи, но это должно быть согласовано с дольщиком, не позднее, чем за 2-а месяца до старого срока сдачи объекта и оплатить неустойку, указанную в том же договоре.
Приятно радует и забота о соблюдении застройщиком надлежащего качества выполненных работ, так как дольщик наделяется правом потребовать бесплатного устранения недостатков или полной компенсации своих расходов, либо снижения цены договора, на ту же сумму. Возведенный объект должен отвечать номам градостроительства и техническим характеристикам, указанным в проекте. 214-й закон предусматривает гарантию на качество проделанной работы на срок от 5-и лет.
Весьма удобно для дольщиков устроена система регистрации, в гос.органах, права собственности на объект, который возведен в процессе долевого строительства. Для оформления готовой квартиры достаточно иметь документ, подтверждающий постройку здания, подтверждение принятия дома в эксплуатацию и акт передачи квартиры от застройщика дольщику.
Некоторые маркетологи прогнозируют оживление охотное кредитование банками покупку недвижимости, при заключении договора долевого строительства.
Не спасает 214-й закон от таких нюансов.
При кризисе закон сдерживает мобильность застройщиков, так при надобности скорой перепланировки и увеличения количества квартир, за счет уменьшения площади, закон связывает застройщиков сроками, но не обеспечивает рентабельность первоначального варианта. Так, при экономической нестабильности можно построить дом, квартиры в котором смогут получить только дольщики, так как спрос на квартиры большой площади упадет.
Еще одна отличительная черта закона – привязка «доли» к одному объекту, так дольщик будет уверен, что его деньги вложены именно в этот недострой, но при сложившейся экономической ситуации объект может быть заморожен, в то время, как постройка другого объекта решила бы эту проблему.
214-й не уберегает от повышения цены возводимого объекта, если в договоре учтена возможность пересмотра этого параметра.
Стоит пристально изучать такие пункты как срок аренды данного земельного участка, и срок сдачи стройки – первый не может быть менее второго. Особое внимание следует проявить к планировке и проектным размерам, так как обмер БТИ предусматривает окончательную цену квартиры, то есть если будут обнаружены лишние квадратные метры – придется доплачивать, впрочем меньшие размеры – позволяют требовать возвращения части вложенных средств.
Особо стоит сказать о издержках для застройщиков:
1. Сложная процедура внесения изменения в проект. После публикации проекта – застройщик может что-то изменит при согласовании со всеми дольщиками.
2. Продав первую квартиру, застройщик лишен возможности продавать остальные на других условиях, в том числе и изменять стоимость.
3. Сроки согласования и утверждения документов строительства гос.органами не оговорены в законе вообще, что может повлечь за собой не плановые задержки в сроках сдачи дома.
4. Закон чрезмерно лоялен к просрочкам платежей, так застройщик может расторгнуть договор лишь после 3-х месяцев задержки платежа. Моментальное расторжение договора, инициированное застройщиком, может состоятся только при нарушении сроков вклада дольщиком более трех раз в год. Такие оговорки также могут способствовать просрочке сдачи дома вовремя.
5. Такой закон продуктивен лишь в регионах, где гос.органы работают оперативно, например, в Калуге (около 50% строительных компаний работает по нему), в Москве количество застройщиков, пользующихся этим законом крайне мало.
